深圳南山城中村喜入“保租房”阵营，为何却出现周边租金上涨，租户焦虑？

深圳南山区白芒村统租改造标语。 梁宝欣/摄

(相关资料图)

近日，深圳南山区白芒村统租事情在网络引起热议。据网友透露，因白芒村的房子被统租，很多房东要求租客在6月底之前搬离。

为此，《华夏时报》记者于6月1日走访南山区白芒村，村里不少租客向记者表示，统租事项影响到孩子上学，同时也带来生活成本上升，最为直接的是房租上涨。

此外，据记者向白芒村综合整治项目现场指挥部办公室工作人员了解，此次统租属于政府保障性租赁住房的一种，统租之后搬回来租金涨幅并不高，涨幅可能不会超过10%。

统租是什么？白芒村租客学位问题如何解决？为什么城中村改造成保障性租赁住房之后反而租金上涨了？

或影响租客孩子上学

6月1日，《华夏时报》记者走访南山区白芒村时发现，不少楼体悬挂着“同心协力促统租，共建美好新白芒”“统租改造共建共创共享，活力环境宜居宜业宜商”等标语。

深圳南山区白芒村统租改造标语。 梁宝欣/摄

那统租是什么？

某房企负责城中村改造项目的负责人曾公开介绍，统租运营治理模式是引入政府、股份合作公司之外的第三方社会企业，属于创新型的“城中村”综合治理与运营管理模式。该模式由各街道办指导；由村股份合作公司确定合作运营企业；由运营企业以市场化的方式与股份合作公司或村民开展整村或部分房屋租赁谈判，房屋结构鉴定、装修改造、消防设施改造等程序后，进行统一租赁经营和物业管理，并将部分改造后的房屋纳入南山区人才保障房系统，同时由运营企业作为责任主体承担城中村综合治理等责任。

记者也在南山区白芒村综合整治项目现场指挥部办公室的公告栏前看到《关于公布南山区白芒村综合整治项目签约、腾空交付期限的通告》，该通告明确指出，为保障白芒村综合整治项目清统租工作的顺利开展，维护统租对象的相关权益，根据相关规定，签约奖励截止日期为2023年6月30日（含当日），腾空交付奖励截止日期为2023年9月10日（含当日）。

《关于公布南山区白芒村综合整治项目签约、腾空交付期限的通告》 梁宝欣/摄

“维护统租对象的相关权益”，那租客的权益和生活有受到影响吗？据记者了解，白芒村是深圳南山西丽片区有名的城中村，住着不少租客。

6月1日，多年居住在白芒村的租客骆先生接受记者采访时表示，白芒村统租给他带来了两方面的影响，一是房租上去了，生活成本提高了；二是家里孩子上学的学位问题。

“其实对于普通单身族来说，影响不大，但对于我们已经成家，并且孩子跟父母来这边上学的人来说，那影响是非常大。我们在这边租住很多年，主要是因为村里面有个白芒小学。一旦统租，那么可能要几个月的（时间来）清空，特别是这个时段刚好是升学的阶段，（要是）不住在这里，那么居住登记信息就不在白芒村，就申请不到白芒小学的学位或者是初中对应白芒这片区的初中学位，这一点影响才是非常大的。”骆先生说。

同样，租住在白芒村多年的王女士也向记者表示，统租影响到自家孩子上学。王女士说：“我小孩今年申请不了（学校），因为他9月10号（出生的）。我们一直是在那里，立马要我搬，搬完了之后影响明年上学。（孩子）去哪里上学？”

王女士进一步提到，涉及到读书的问题，相关部门至少要提前通知或者发个公告出来说有可能要改。“突然一下就是说，半个月之内，6月15号之前要搬出去。我们初中申报（学位）的都没申报完。”

白芒村 梁宝欣/摄

对于租客的搬迁时间，白芒村综合整治项目工作人员向《华夏时报》记者表示，如果租客现在想搬的话是可以搬，要是说想要三个月内搬，其实也是可以的。最迟就是今年年底之前搬。“至于房东让房客现在退租，只能说是业主他们自己的一个方式。我们这边就是没有办法去强迫业主做些什么，我们就是可能会尽量协调一下。”该工作人员说道。

值得一提的是，就在王女士接受记者采访的时候，也有很多白芒村的租客都围过来向记者诉说统租影响到家里孩子上学。

其中有一位租客还这样提到：“这里有1000多个学生，1000多个学生就涉及到1000多户家庭。人家好不容易搞了个学位，读书的问题怎么解决。还有一点，你把他（租客）赶走了，人家接送孩子成本就高了。”

此外，记者留意到，近期有网友在人民网“领导留言板”上发布了一些咨询求助。

截图自人民网网站

那租客孩子学位等问题如何解决，记者于6月1日晚走访白芒村综合整治项目现场指挥部并提出采访的需求，相关工作人员对记者表示，“学位的问题从来都不是问题，不要去传导错误的信息，在接下来的两三天会在非常多的公开渠道对于这个事情予以回复，包括公示栏也会予以张贴，可以随时关注。但是我们现在没有人能够来接受采访。”

当记者进一步追问“两三天是否有具体日期”，上述工作人员表示：暂时没有。

改造后租金上涨不超过10%

除了学位问题外，白芒村的租客还面临着生活成本上升的问题，其中首当其冲就是房租上涨。不少租客向记者表示，周围很多其他城中村的房东，听说白芒村统租的事情都开始将房源涨价了。

有租客说，“我今天去官龙（村）那边问了房租，我现在这边住的两房每月2600元，然后在那边3600元，直接涨价了。”

也有租客提到，周边城中村的房子全都涨价了。“我去旁边的石岩村看房子，那边的房东听说白芒（统租）的事情后，说在原来房租的基础上全部加200元。”

同时，还有租客表示，现在这么多人搬走的话，涨价都不一定能找的到。而且周边很多村都要统租，不知道搬到哪去，怕租到一半像现在这样被赶走。另外，也有在白芒村开店的商户说，才刚开店两个月就要搬走，有很多硬性损失。

其实，不仅仅是周边城中村房租开始涨价，白芒村内部一些不统租的公寓房源也开始涨价了。据在白芒村从事租房业务的中介以及最近有换房需求的租客反馈，白芒村内的公寓不会统租，不过相关房源租金的价格最近涨了一点点，以前单间租金是1200元到1300元，现在单间是1300元到1400元，此外一房一厅的租金也涨了一点。

白芒村 梁宝欣/摄

值得一提的是，就在记者6月1日走访白芒村的时候，有房产中介上来询问记者要不要去深圳坪山买房。据该房产中介描述，就是因为听到白芒村统租的事情，才过来这边找客户。上个月刚卖了一套深圳坪山的住宅，就是在白芒村里面找的客户。

“买的是（白芒村）租客，他在坪山买了一套268万元的三房精装现房，月供9000元，首付是80万，81平米。他也不想搬家，小孩3岁了。”上述中介说到。

让上述租客下定决心去买房，或许不仅仅是因为在过渡时期周边房源的涨价，可能还考虑统租之后带来的租金上涨。不少白芒村的租客对记者表示，要是统租之后再搬回来的话，房租肯定会上涨。

骆先生就对记者表示：“统租之后，房租肯定会上去的，毫无疑问。因为是面对人才市场做了重新装修，重新出租，可能政府会配备相关的电器、家具，那样子的话和房东空房子租给我们价格肯定是不一样的。”

同时，王女士也提及，“我在白芒住了十几年了，就是说我所有的东西都有，对我们这种来说的话，最好是租空房。我那些电器刚换完没多久，有个空调才用了一年，冰箱才换了两年。”

骆先生认为，统租后，可能区域人群构成会改变。“现在整个深圳市在做产业转移，其实更大的可能也是朝这方面去迈进。以前白芒村这边附近很多都是工厂，也是属于劳动密集型，技术含量比较低的。但它一旦统租之后，特别是地铁13号线一开通，然后附近还有一个鹏城实验室的建设，这些东西都起来了后，可能这个片区面对的不是基层工厂的打工者，可能是面对更高端人才。当然那个时候可能人才能承担的起这样的（统租之后）房租。”骆先生说。

那统租之后，真的会带来房租的上涨吗？

对此，6月2日，记者从白芒村综合整治项目现场指挥部办公室处获知，统租之后搬回来租金涨幅并不高，“可能涨幅不会超过10%，如果您愿意再搬回来也是可以的”。工作人员表示。

据上述工作人员透露，此次白芒村统租属于政府保障性租赁住房的一种，至于统租范围多大、需要多少时间改造、怎么改造房子、是否配家电以及相关的设计方案，暂时都不清楚。如果说是关于上学、搬迁时间的问题，这两三天会安排人回访的。

“其实统租，我们是跟业主去协商。如果业主说愿意把房子租给我们，那我们就签约，然后房子交给我们去做一些改造。如果说业主不愿意签，不愿意把这个房子拿出来，那我们也是不会强迫的。目前的话，（统租的范围）是我们自己初步暂定，后续统租整改的时候，还是说我们跟业主沟通的怎么样才最终确定。”白芒村综合整治项目工作人员说。

深圳南山区白芒村统租改造标语。 梁宝欣/摄

预计统租改造之后，白芒村相关房源房租会上涨10%。那深圳其他城中村改造的保障性租赁住房项目的租金，情况又是如何？

近两日，有深圳市民向记者表示，龙华安居微棠的租金比周边都贵。据记者了解，市民提及的龙华安居微棠位于龙华区大浪街道的元芬新村，是深圳城中村保障性住房规模化品质化改造提升的典型案例，建筑面积约29.5万平米。

元芬新村安居微棠 梁宝欣/摄

记者于6月1日走访深圳市龙华区大浪街道元芬新村的“微棠新青年社区”，实探相关的租金情况。

截图自微棠小程序

一位住在元芬安居微棠的租客告诉记者，目前她住微棠大单间租金1600元，加上水电物业管理费差不多一个月1800元。

此外，记者也实地去看了元芬安居微棠大单间的房源。据记者了解，元芬安居微棠有一个大单间的房源租金1600元，需要缴纳管理费100元，民水民电，位于3楼。一房一厅的租金2300元，加管理费、网络费用2500、2600元左右。

“不同楼层，价格不一样。入住之后所有的家私家电免费维修，社区楼下有咖啡厅、影视厅、健身房、书吧、自习室，还有篮球场及配套的餐厅，只有租客可以用。”元芬安居微棠管理人员表示。

微棠篮球场及自助餐厅。 梁宝欣/摄

同时，记者还对比了位于元芬安居微棠楼栋旁边青年公寓的价格，据青年公寓房东介绍，他们一套位于4楼一房一厅的价格2100元，电费1.5元一度，水费8元一吨。除了水电费和房租外，没有其他的费用。此外，家具也和安居微棠一样齐全。

而据元芬安居微棠的管理人员介绍，他们项目是跟深圳政府安居集团合作的，目前房源主要在深圳北、白石龙、红山、龙华、民治等地方，整个龙华区差不多500栋，接近4万套房源。下半年福田、南山、宝安都会有房源。

此外，一名住微棠的租客告诉记者，他准备搬出来，正在附近找民房。“微棠属于拎包入住，啥都不用买。我准备要搬出来，因为它只是做一个短期过渡，刚来的时候啥都不买，过渡一下可以。但我肯定要找民房，民房要大一些。微棠只是过渡，民房宽敞一些。”该租客说。

值得注意的是，据深圳卫视深视新闻6月2日报道，深圳市人才安居集团副总经理兼安居微棠董事长周柏新表示，安居微棠改造后的大部分房源，单套租金与改造前基本持平，即便个别房源存在改造成本高而造成租金小幅上涨，涨幅也不会超过原有租金的10%。

白芒村为何要统租？

深圳市人民政府门户网站对于白芒村综合整治项目有着这样的介绍：西丽湖国际科教城是深圳市推进粤港澳大湾区和先行示范区建设的重大战略举措。位于西丽街道百旺社区的白芒村综合整治项目，对打造西丽湖国际科教城片区融合创新人才聚集地，稳步实施环西丽湖碧道沿线城中村更新，有效提升片区公共服务和基础设施，更好满足周边院校和工业园区外溢人才生活配套和创业孵化需求具有重要意义。

白芒村 梁宝欣/摄

也就是说，此次白芒村统租属于综合整治项目。据相关媒体报道，早在2016年，深圳市出台《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》表明，深圳已从过去“拆除重建”更迭至“综合整治”，强调了要加大综合整治类的比重，不是全部采取大拆大建的方式。

此外，2019年3月27日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019—2025）》（简称《规划》）。《规划》提出将允许政府对城中村综合整治分区内产权手续不完善，但经济关系已理顺的城中村居住用地进行统租，并实施综合整治类更新，纳入政策性住房保障体系进行统筹管理。

今年2月，深圳市住建局表示，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间）。

5月19日，深圳市住建局发布关于印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》的通知，其中，提及住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、城中村房屋可以筹集作为保租房。在筹集方式上，住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源。通过租赁或者合作经营收储房源，属于城中村房屋的，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于10年。

6月2日，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，统租城中村是深圳多渠道公共住房供应的重大创新，贯彻了国家提出的超大特大城市稳步推进城中村改造，也是存量盘活的重要渠道，而且也符合高质量发展，供给侧改革和积极探索新模式。

不过，李宇嘉也指出，但目前看，这个工作推进得有些疾风暴雨，急于在短期内实现大体量任务增长。俗话说，萝卜快了不洗泥。太快了，就会导致工作方式上存在很多瑕疵，比如对现有租户的大规模清退，以更高的租金统租，导致房源供应短期内积聚减少，而搬离的租客需要寻找新的居所，需求短期内释放，不利于稳定租金，实现职住平衡。

“这本来是一项民生工程和民生实事，完全可以做得更好。首先应该做好统租片区供需评价和影响评估，即要统租一个项目时，要评估现有租客在周边是否有适宜的同类房源选择，以降低搬家的成本，尽量不影响其职住平衡的诉求。如果周边房源供应紧张，最好保持租赁供需现状，不要去安排统租了，以避免对现有的租赁生态造成冲击，导致短期内供需失衡和租金上涨。或者，安排少量统租以丰富片区内多元业态，构建高中低档租赁供应，提高可选择性。”李宇嘉说。

另外，李宇嘉还提到，当下，城中村是片区租金的稳定器，适应深圳外来人口的租赁需求，其“低租金、小户型、区位优”的原生特征，是对庞大低收入外来人口需求的自然匹配。即有什么需求就有什么供给，这是最好的安排。不应该用洁癖的眼光来看待所谓的低端和脏乱差。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁